建ぺい率で建築面積の限度を把握
建ぺい率と容積率によって、同じ広さの土地でも建てられる建物の大きさが変わってきます。今回は用途地域の定めがある建ぺい率の話です。
建ぺい率って？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。
建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
で計算します。
建築面積って？
建築面積というのは、建物の外壁や柱で囲まれた中心線の水平投影面積です。
庇やバルコニーは壁や柱がない状態で水平距離1ｍ以内ならば算入されません。逆にいうと柱や壁があると庇やバルコニーと言えども算入されるわけです。
1ｍ以上ある庇は、庇の先端から水平距離1ｍ後退した部分が建築面積に含まれます。
駐車スペースは、青空駐車なら建築面積に含まれません。屋根や柱があるカーポートは建築面積に含まれます。
建築面積を絵で簡単に描くとこんな感じです。濃い緑の部分です。
例えば、100㎡の土地で建築面積が60㎡ですと、建ぺい率は60％となります。
また、100㎡の土地で建ぺい率が60％の場合は、60㎡が建築面積の限度となります。
用途地域により、建ぺい率の制限がございます。建ぺい率をその数値以下にして下さいという制限になります。
用途地域と建ぺい率の制限を表にしますと、
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用途地域 |
建ぺい率 |
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第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 工業専用地域 |
30,40,50,60％のうち都市計画で定められたもの |
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第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 準工業地域 |
50,60,80％のうち都市計画で定められたもの |
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近隣商業地域 |
60,80％のうち都市計画で定められたもの |
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商業地域 |
80％ |
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工業地域 |
50,60％のうち都市計画で定められたもの |
建ぺい率の緩和
- 特定行政庁が指定する角地であれば10％緩和されます。例えば指定建ぺい率が60％の場合、10％緩和されて建ぺい率が70％になります。角地を絵に描きますとこんな感じです。
- 防火地域内にある耐火建築物であれば10％緩和されます。（建ぺい率80％以外の地域）
- 上記２つの条件を同時に満たした場合、ようするに特定行政庁が指定する角地で、防火地域内の耐火建築物は20％緩和されます。
- 建ぺい率80％の地域で防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限がなくなり、100％建築可能となります。
- 敷地が防火地域とそれ以外の地域にまたがっている場合も、敷地内の建物の全部が耐火建築物なら、その敷地がすべて防火地域内にあるとみなして緩和が受けられます。
特定行政庁というのは、建築主事を置く地方公共団体の市区町村の長になります。ようするに役所です。角地緩和が受けられる角地に該当するかどうかは、役所でご確認をお願い致します。（建築主事を置かない市区町村については、その役所でどこに聞けばいいかご確認してください。）
防火地域については、また後日説明させて戴きますが、防火地域の指定がある地域は、階数が３以上または延べ面積が100㎡超の建物は耐火建築物にしなければなりません。それ以外の建物は耐火建築物または、準耐火建築物にしなければなりません。という防火規制のある地域です。
建物（敷地ではない）が防火規制の異なる地域にまたがる場合には、防火規制の厳しいほうの制限が適用されます。例えば、防火地域と準防火地域にまたがる場合は、すべて防火地域の制限が適用されます。また、例外規定もありますので、詳細は後日に。
敷地が建ぺい率が異なる地域にまたがる場合
敷地が建ぺい率が異なる地域にまたがる場合は、加重平均により算出します。
例、敷地面積200㎡の土地が、建ぺい率50％の地域に170㎡、建ぺい率60％の地域に30㎡とまたがる場合
50％×170㎡/200㎡+60％×30㎡/200㎡＝51.5％
51.5％が建ぺい率となります。
建築面積は、200㎡×51.5％＝103㎡
よって、103㎡以内となります。
ざっと建ぺい率については以上です。建ぺい率は建築面積の限度ですので、「この限度内に納めて下さいね。」というものです。他の規制等により、建築面積が建ぺい率の限度よりも小さくなることもあります。
冒頭でもちょっとふれていますが、建ぺい率が建築面積の制限に対し、建築延べ面積の制限に容積率があります。容積率についてはまた後日説明させて戴きます。
